上海房产律师方燕根据多年来的房产纠纷案例精心撰写的原创文章《合同约定的违约金过高,能否要求法院调低?》。

合同约定的违约金过高,能否要求法院调低?

      房产买卖合同中,专门有针对上、下家违约的条款。一般情况下,会约定守约方在行使解除权的同时,可向违约方主张相当于合同金额20%的违约金。交易一套价值500万元的房产,20%的违约金就是100万元。若遇到市场大涨,合同解除后房屋差价损失可能会超过总价的20%,此时合同约定的违约金就低了;若遇到市场萧条,合同解除后房屋差价损失可能不足总价的20%,此时合同约定的违约金就高了。
      那么,合同约定的违约金可以调整吗?

根据《合同法解释(二)》第二十九条第一款规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。”《合同法解释(二)》第二十九条第二款进一步明确了《合同法》第一百一十四条所称的“过分高于造成的损失”,该条规定:“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”

当事人在诉讼中就违约金是否过高的问题发生争议的,人民法院在诉讼中应在当事人间合理分配举证责任,以查明案件事实。最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第八条规定:“人民法院要正确确定举证责任,违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任,非违约方主张违约金约定合理的,亦应提供相应的证据。”上海市高级人民法院《关于商事审判中规范违约金调整问题的意见》第七条规定:“被主张调整违约金一方当事人否认约定的违约金过高,认为约定公平合理的,在主张调整违约金一方当事人提供相应证据后,也应当举证证明违约金约定的合理性。”

根据上述规定,法院在审理相关案件时,应对举证责任作如下分配:第一,由请求减少违约金的当事人举证,以证明约定的违约金高于守约方损失的百分之三十,否则法院得驳回其请求;第二,如法院审查前述证据后,能够初步确认违约金过分高于守约方损失的,应由守约方举证证明约定的违约金公平合理,否则法院得支持减少违约金的请求。

根据《合同法解释(二)》第二十九条第一款规定,法院减少违约金的基本依据为守约方的“实际损失”,同时,法院也应兼顾合同履行情况、当事人过错程度、守约方预期利益等情况,并衡量公平原则与诚实信用原则,经过综合考量后再决定是否支持当事人的请求。

本文摘要:房屋买卖合同, 违约金过高,守约方,违约方,法院调整违约金,合同法,上海房产律师

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