上海动迁律师方燕根据多年来的丰富动迁案例精心撰写的原创文章《分配房屋征收补偿利益时应着重保护实际居住人的利益》。如果您有动迁相关问题要咨询,请联系方燕律师。方燕律师已入选上海市律协十一届不动产征收(拆迁)业务研究委员会委员。

分配房屋征收补偿利益时应着重保护实际居住人的利益

Ø  争议性质

本案为二审案件。争议焦点为:原判决对共同居住人的认定是否正确;原判决结果是否达到当事人之间的利益均衡。

Ø  主要人物关系

承租人孙某(已故)。孙1是孙某的女儿,袁某是孙1的儿子。孙2是孙某的儿子(已故),王某是孙2的妻子,孙4是孙2与王某的儿子。孙3是孙某的儿子(已故),孙3与田1是再婚夫妻(孙3去世后,田1再婚),田2是田1与前夫的女儿、是孙3的继女,王1是田2的儿子(未成年)。

 

Ø  案情简介

系争房屋系公房,于解放初期取得,承租人为孙某。孙某去世后,未变更承租人。

孙某与妻子共生育2子4女。长子孙3早年去新疆支边,回沪后于1985年与田1结婚,田2与孙3、田1共同居住在系争房屋内。2000年,孙3去世。2004年,田1与田2搬出系争房屋,之后一直在外居住。2006年,田1与他人再婚。

次子孙2在系争房屋内报出生。1986年,孙2与王某结婚,婚后共同居住在系争房屋内。1987年孙4出生后,随孙2、王某共同居住在系争房屋内。2018年,孙2去世。征收时,系争房屋的实际居住人是王某、孙4。

孙1在系争房屋内报出生,结婚后搬出。1989年,孙1与丈夫协议离婚,约定二人所生之子袁某由孙1抚养,离婚后孙1与袁某居住在娘家即系争房屋。孙1与袁某主张,离婚后曾在系争房屋居住至1996年。王某、孙4主张,离婚后孙1、袁某未在系争房屋内居住。

2019年5月31日,上海市静安区人民政府作出房屋征收决定,系争房屋被列入征收范围。2019年6月22日,孙4作为该户的签约代表,与征收部门签订了征收补偿协议。协议约定,该户不符合居住困难户的条件,选择货币补偿,协议内应得款项为4,458,243元。结算单1确认发放费用495,038.51元。

征收时,系争房屋内共有2本户口本、7名户籍在册人员,即户主田1,户内成员为田1、田2、王1;户主王某,户内成员为孙1、袁某、孙4、王某。

一审中,田1、田2、王1主张孙1曾因前夫家动迁获得过安置,但未能提供证据证明。另,王某父亲单位曾于1974年分配过住房,王某是配房人员之一,但王某当时未成年。

一审法院认为,田1虽然再婚,但户籍在册,其在系争房屋的居住权利不因再婚而丧失。田2虽非孙3亲生女儿,但户籍在册且自小居住系争房屋,与孙3形成抚养关系,也应享有居住权。王1未成年且从未实际居住,不认定为同住人。王某虽曾作为他处公房的配房人员之一,但配房时尚未成年,故不认定为他处有房,王某、孙4户籍在册并长期实际居住,应当认定为同住人。孙1、袁某1990年户籍迁回,无证据证明二人承诺仅为挂户口,也无证据证明孙1享受过福利分房,故他们在系争房屋内享有居住权。据此,一审判决孙1、袁某的补偿款800,000元;王某、孙4得补偿款2,103,281.51元;田1、田2得补偿款2,050,000元。

孙1、袁某及孙4、王某均不服一审判决,分别提起了上诉。

二审中,方燕律师担任孙4、王某的代理人,诉请撤销原判决,改判孙4、王某分得征收补偿款及费用合计3,500,000元。

      二审法院认为,考虑到尚无确凿证据表明孙1、袁某享受过福利分房,原审法院认定孙1、袁某可分得一定的征收补偿款,并无不当。田1因与孙3的婚姻关系居住在系争房屋内,田2与孙3也已形成抚养关系,故她们二人也可分得一定的征收补偿款。但鉴于田1 2006年已改嫁他人,田2早在2004年即搬离系争房屋,并不依赖于系争房屋居住;孙1、袁某也多年未居住系争房屋,故田1、田2、孙1、袁某所分得的征收补偿款应相当且较王某、孙4少分。一审法院酌定给予田1、田2的金额过多,给予王某、孙4的金额过少,本院适当予以调整。二审中,本院查明系争房屋另有140,000元奖励费,为减少当事人诉累,一并处理。据此,判决撤销原判决,孙1、袁某分得款项1,000,000元;王某、孙4分得款项3,000,000元;田1、田2分得款项1,093,281.51元。

 

Ø  律师办案心得

方燕律师是该案二审的代理律师。查看了原审案件材料后,方燕律师发现,一审的代理律师未对该案进行充分的调查取证,以至于当事人的观点没有被一审法院采纳。

近几年,方燕律师代理的案件中,绝大部分都是征收补偿利益的分割案件。此类案件的特点是,当事人之间对案件事实的陈述往往会有多个版本,特别是关于居住方面的事实。由于居住事实关系到法院对共同居住人/房屋使用人的认定,影响着最终的利益分配,有些当事人为了达到利己的诉讼目的,在法庭上作虚假陈述。因此,为了有利于案件事实的查明,维护当事人的合法权益,律师的调查取证工作就尤为重要。

梳理案情后,方燕律师确定了以下调查方向:1、收集孙4、王某长期居住在系争房屋内直至征收的证据,以证明他们依赖于系争房屋居住;2、收集孙4、王某经济困难的证据,以证明他们的自身条件难以满足在市场上购房的需求,急需通过分得的款项解决居住保障;3、调查孙1婚内作为拆迁安置对象的证据,以证明孙1享受过福利性分房;4、调查孙1离婚后的实际居住情况,以证明孙1、袁某户口迁入系争房屋并非为了居住上的需求;5、调查田1再婚后实际居住情况,证明田1再婚后的居住权已在他处得到了保障;6、调查田2、王某目前的住房情况,证明田2、王某在原审中“长期在外借房居住”的陈述不真实;7、调查该户已经结算的全部征收补偿利益金额。

制定了调查工作内容后,方燕律师和另一名代理律师进行了分工,她负责外调,方燕律师则负责证据材料的筛选和梳理。为了证明孙4、王某长期居住在系争房屋内,方燕律师团队收集了当事人在系争房屋内结婚时拍摄的照片(可证明系争房屋是婚房,与王某、孙4关联密切)、居住期间缴纳公用事业费及租金的凭证(时间跨度从上世纪90年代至征收);为了证明孙4、王某经济困难,目前无其他住房,方燕律师团队收集了孙4因工致残的证据以及孙4、王某目前在外借房居住的证据。这些证据,组成了证据链,证明孙4、王某依赖于系争房屋居住,为上诉人要求多分得征收补偿款项的上诉理由提供了夯实的依据。该观点也最终为二审法院所采纳。

为了调查孙1婚内享受过动迁安置的情况,方燕律师团队去了孙1原住房所在地的派出所查阅户口迁移情况,发现孙1原住房系原拆原建的安置房,被拆迁房屋是孙1婆家的住房,当时分配了三套安置房,孙1和前夫取得其中一套,时间发生在他们结婚后。之后方燕律师团队又去物业公司查阅房屋调配情况,但物业公司表示,方燕律师团队要调查的房子原为上海第三制药厂联建,相关资料均由制药厂保管,物业公司没有留存。于是,方燕律师团队又查询到上海第三制药厂现已改制为上海先锋药业有限公司,几经周折,方燕律师团队找到了先锋药业的工作人员,说明情况后,对方表示愿意配合调查。但之后告知由于时间久远且单位改制,很多材料交接保管不完善,所以没有找到方燕律师团队要调查的这套房子的动迁资料。方燕律师团队并没有气馁,又联系了长宁区公房资产经营公司、确权登记中心等部门,查询该房的动迁资料,但均未查到。虽然方燕律师团队动了很多脑筋、去了很多部门,但最终因年代久远而未能查到相关资料,这也是方燕律师对此案感到遗憾的地方。但对孙1、袁某住房的调查工作,还是有收获的。方燕律师团队查到,孙1原住房于1998年出售后,孙1的前夫又购买了红松路的商品房,并将产权相继登记在孙1、袁某名下。该房也是孙1、袁某的实际居住地。显然,孙1在原审中关于“离婚后先是居住在系争房屋内,后搬出在外借房居住”的陈述是虚假的。

针对田1、田2、王1的调查工作也较为顺利。方燕律师团队调查到田2、王某2014年共同购买了海笛路上的一套连体别墅,建筑面积答200多平方米。经走访该房所在地居委会,证实了田1、王1实际居住在该别墅内。由此可见,田1、田2、王1原审中关于“一直在外借房居住,没有任何住房”的陈述,也是虚构的。此外,方燕律师团队还调查到田1得知系争房屋被征收后,为了多分补偿款,立即与丈夫协议离婚,而离婚的时间发生在征收公告做出之后。这些事实,原审中或者没有查明,或者是做出了错误的认定。而这些事实对于“田1、田2应少分征收补偿款项”的观点,起到了重要的作用。

由于方燕律师对系争房屋所在地块的征收补偿方案比较熟悉,知晓该地块在2019年年底给每户发放了搬迁奖励50,000元、签约奖励90,000元,而原判决却遗漏了这两笔奖励费用,未作出处理。于是,方燕律师调取了上述奖励费用的结算单,作为证据提供给了二审法院。最终二审法院对上述奖励费用一并做出了处理,减少了当事人的诉累。

当事人收到二审判决书后,非常开心。相比原判决,他们多分得将近100万元的款项,大大缓解了他们购房资金的压力。方燕律师个人觉得,此案之所以能取得较好的效果,一是上诉切入点的选择是准确的,即原判决结果是否达到当事人之间的利益平衡,二是调查取证工作扎实,很有力地支撑了上诉人的上诉理由。政府征收房屋的目的是为了改善居民的居住条件和生活环境,征收补偿利益分配时应当优先考虑实际居住人的居住利益。对于选择货币补偿的被征收户,依赖于被征收房屋居住的人员可分得的款项应当满足他们在市场上购房的实际需求。由于每个案件的具体情况都是不同的,所以很难用一把尺子去衡量。即便有类似的案例,也不能完全照搬。作为律师,就应该详细地了解案情,找出对当事人有利的观点并收集相关的证据加以证明,这样才能更好地维护当事人的利益,取得好的办案效果。

本文摘要:公房征收, 实际居住人, 共同居住人,同住人,征收补偿利益分割,他处住房,户口在册人员,公平原则,上海动迁律师方燕,上海动拆迁专业律,上海拆迁律师

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